「相続って、もっと先の話だし」「うちはそんなに財産ないし」──なんて油断してませんか？
でもふとしたときに、親の家のこと、ちょっと気になったりしません？
築年数が経った実家、手入れしないまま相続したらどうなるんだろう…。
そんなモヤモヤを抱えている人にこそ知ってほしいのが、“相続前のリフォーム”の話。
実はこれ、ただの住まいのメンテじゃなくて、節税の切り札になることもあるんです。
ただし！リフォームすれば何でも節税…なんて甘くない。内容次第では逆に税金UPの罠になることも。
この記事では、家の評価額とリフォームの関係、そして気をつけたいポイントを、わかりやすく解説します！
この記事を読めばわかること
- 相続税のしくみと不動産評価額の関係
- リフォームによって評価額がどう変わるか
- 節税になりやすいリフォーム、逆効果なリフォーム
- 専門家に相談する前に知っておきたい注意点
相続税のカギは「不動産の存在感」。家は想像以上に重たい資産
まず知っておきたいのは、相続税って“現金だけ”にかかるわけじゃないってこと。むしろ、不動産の割合がドンと大きくなることが多いんです。
しかもこの不動産、評価がちょっと複雑。
ざっくり言うと、相続税は以下の計算で決まります。
相続税 =（遺産総額 − 基礎控除）× 税率
基礎控除 = 3,000万円 +（600万円 × 法定相続人の数）
ここでの“遺産総額”に含まれるのが、現金・預金・株式・保険・そして不動産。
たとえば、古びた実家も「土地＋建物」でドーンと評価対象に。
「え、ボロ屋なのにそんな価値ある？」って思ったあなた、侮るなかれ。不動産評価は市場価格と違うルールで計算されるのです。
建物評価額ってどう決まる？ 築年数が味方になることも
建物の評価額は、実際の売値じゃなくて「固定資産税評価額」がベースになります。
これ、ざっくり言えば「自治体が計算した建物の価値」。
ポイントは以下の通り：
- 築年数が進むと評価額は下がる（減価償却）
- 木造より鉄筋コンクリート（RC造）の方が耐用年数が長く、評価が高め
つまり、
「古い家＝相続税が高い」ではないんです。
でも注意！ここに「リフォーム」が加わると、評価額が上がる可能性も。
つまり、節税どころか“課税ブースト”が発動してしまうかも…？
リフォームで得する？損する？ 節税ラインの見極め方
さて本題。「相続前にリフォームすれば節税になるって聞いたけど…」というウワサ、あながちウソではありません。
でも、リフォーム内容によって評価額の運命が変わるのです。
評価額に影響しにくい（＝節税につながる）リフォーム
- 設備の入れ替え（キッチン・浴室など）
- 雨漏り修繕、屋根や外壁の塗装
- バリアフリー・断熱強化などの機能改善
これらは「現状復旧」や「生活の質を保つための工事」と見なされやすく、建物の評価額にはあまり響きません。
評価額がアップしやすい（＝節税にはならない）リフォーム
- 増築で建物の面積を拡大
- 高級素材でピカピカに（大理石とか）
- 太陽光パネルや蓄電池など、機能を追加
このあたりは「建物の価値をガツンと上げたでしょ」と見なされ、評価額アップの材料に。
“節税リフォーム”のつもりが、“課税リフォーム”になってた…なんてことも。
リフォーム費用で現金残高が減る → それって節税？
リフォーム代を預貯金から支払えば、その分だけ現金残高が減りますよね。
評価額に変化のないリフォームなら、建物の価値はそのまま。
つまり：
「評価額が上がらず、現金は減った」→ 相続財産の総額が下がる＝相続税の節税に◎
ただし、
- リフォームの金額が適正じゃないと疑われる
- 「節税狙いすぎ！」と見なされると逆効果
最悪の場合、「それ、課税対象です」と言われることも。
ここはもう、専門家に確認するのがベスト。ノリで工事すると危ない。
贈与になる！？「子どもが払う」リフォームの落とし穴
「親の家を子どもがお金出してリフォームしてあげた」──
ちょっと美談っぽいですが、税務署から見たらこんな感じ：
「はい、それ贈与ですね！」
【贈与と見なされるケース】
- 年間110万円以上を子が支払った
- 対象が親の資産（名義）である
逆に、親が「子どものためにリフォームしてあげた」という場合も、贈与になる可能性があります。
相続と贈与の線引きって、意外とグレー。だからこそプロの意見が必要なんです。
相続前にやっておくと後悔しない3つのステップ
“来たるべきとき”にバタバタしないための、事前準備チェックリストはこちら！
① 家の状態を把握しておく
- 築年数や構造を確認
- 固定資産税評価証明書を入手
② リフォームの目的をハッキリさせる
- 「相続のため」「快適に暮らすため」どっち？
- 優先順位を決めて、やりすぎない美学を持つ
③ 専門家に相談！ここが命綱
- 税理士／不動産鑑定士／FPなどに事前相談
- 補助金や優遇制度の活用も確認
まとめ：リフォームで節税できるのは“選び方”と“順番”次第！
「家をキレイにして節税もできるなんて最高じゃん♪」と思ったそこのあなた、ちょっと待った。
内容やタイミングを間違えると、節税どころか税負担が増える可能性もあるんです。
・評価額に響くリフォームかどうか？
・支払う人は誰か？
・プロに相談したか？
──この3点、必ずチェックしておきましょう。
住宅展示場や専門相談会では、こうした相続やリフォームの話を直接聞けるチャンスも。
「まだ先の話」なんて言わずに、まずはちょっと覗いてみてください。未来の自分が感謝するはずです！
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